miércoles, 12 de septiembre de 2012

¿Se hunde la industria de viviendas en Puerto Rico? perspectivas diferentes e impresiones en contraste; parte dos.


La vivienda es el meollo de la crisis económica, y el derecho a vivienda será parte de su respuesta. También es uno de los más duros problemas de incertidumbres políticas, uno cuya realidad obvia es tan desagradable que el gobierno no ha tenido el coraje de enfrentarlo. El dilema es éste: los costos de vivienda se encuentran en desfase con los precios de las unidades en inventario y la demanda real, pero para millones de personas, la seguridad económica familiar depende del valor de su hogar.

Una generación joven se encuentra sin hogares para que sus padres puedan mantener el valor de sus activos principales. No es sorprendente que las soluciones de los políticos son poco más que escapismo populista que no hará ninguna diferencia real al problema fundamental. Y mientras intentan respuestas simples a corto plazo, corren el riesgo de dañar las perspectivas de un debate realista y, en definitiva, una solución a largo plazo.


Claramente, se necesitan más casas (veremos un estimado) pero se debe calificar dicha demanda de acuerdo al real potencial de adquisición de los prospectos.

La razón para el declive catastrófico en el número de nuevas compras no se refiere a los reglamentos de planificación que es donde hemos visto nuevas legislaciones. Constructores no están construyendo porque no pueden vender las casas que han construido ya. No se venden las casas caras porque las hipotecas son todavía difíciles de conseguir y las personas (con razón ante el cuadro de miles de unidades en proceso y peligro de ejecución) temen el endeudamiento.

Los préstamos hipotecarios se encuentran a dos tercios por debajo de su pico. La escasez de viviendas "vendibles" al ritmo actual, puede ocasionar que uno de cada cuatro "nuevos matrimonios" se encuentre literalmente imposibilitado de adquirir una propiedad (primera vivienda) para el año 2025.



Para llenar el vacío, el sector privado alquilado está expandiendo rápidamente. Pero necesita mejores acuerdos de arrendamiento a largo plazo si se ha de convertir en una opción válida para las familias, y tiene que encontrar formas de persuadir inversiones en el mercado de la vivienda rentada cuando la relativamente baja rentabilidad hace que la idea sea poco atractiva.

Por otro lado la política de viviendas no puede ser limitada por el deseo de mantener y mejorar los activos de los votantes, ni la necesidad de proteger los beneficios de la industria de la construcción. Tampoco es importante, sólamente interpretar dicha industria como fuente para ofrecer puestos de trabajo. La vivienda es un bien público, y es de este modo, dentro del rango de derechos económicos, que la política pública debe tratarla.


Cada año, el Centro conjunto de estudios de viviendas en la Universidad de Harvard publica un informe sobre la vivienda. Las estimaciones del informe de este año proyecta que necesitamos aproximadamente 185,000 viviendas (.05 % de la población total) para satisfacer la demanda para un nuevo desarrollo doméstico de aquí a 2020.

Usando estos números puedes sacar la conclusión lógica: vamos a ver un mercado restringido de inventario en el futuro inmediato. La gravedad de la crisis de vivienda está afectando la velocidad con la que los mercados de viviendas están respondiendo a la escasez de viviendas.


Las empresas en la cadena de suministros de construcción se han reducido o desaparecido en cifras récord. Teniendo en cuenta los tiempos de construcción debido a permisos y estudios de viabilidad, suministros y la disponibilidad de mano de obra calificada, la velocidad con que el mercado puede reaccionar a la demanda ha disminuido considerablemente.

Puede parecer atrevido presentar un déficit de viviendas en medio de lo que muchos consideran un estancamiento de ventas de viviendas; sin embargo, los números, las condiciones del mercado y los inventarios están empezando a hacer esta predicción sorprendentemente real.


Sumario: 
Derecho al techo: Incumplimientos sistemáticos de los bancos y proveedores de servicio de hipoteca en la isla han exacerbado la crisis hipotecaria más severa, y esfuerzos del gobierno para limitar los daños han quedado cortos sino truncos. 

Ante el cuadro de crisis en lo inmobiliario, las hipotecas y las viviendas se hace evidente la necesidad de postular una nueva mirada de la problemática desde la perspectiva de los derechos sociales y económicos necesarios para abrirle la puerta a miles sino millones de puertorriqueños a una verdadera manera de lograr su dignidad y bienestar esencial. 

 Hay una generación de jóvenes adultos encarados a condiciones imposibilitantes de procurar un hogar inicial hasta siendo ciudadanos productivos y empleados. 

Incide en este panorama la coexistencia crítica de miles de estructuras en abandono, ruinas y deuso, incluyendo cientos de edificios y estructuras de la propiedad del gobierno, mientras hay miles de puertorriqueños y puertorriqueñas, familias enteras, en la calle o en condiciones inaceptables de hacinamiento y alojamientos abusivos. 

Es elemental, el pueblo tiene derecho a tener un hogar fundamental: Derecho al techo.


Notas importantes:

Sigue en problemas el sector inmobiliario de la Isla.

Los boricuas han perdido unos $30,000 millones.

La economía de Puerto Rico ha entrado en una etapa de recuperación, pero la compra y venta de viviendas en la Isla continúa experimentando la secuela de bajos niveles de desocupación y valores todavía deprimidos, indicaron ayer los economistas Joaquín Villamil y Graham Castillo. En síntesis, se vive en un Puerto Rico, que aunque mejor económicamente, continúa plagado de retos como la reducción y el envejecimiento de la población y la astronómica pérdida de entre $30,000 millones y $40,000 millones en el patrimonio de las familias, a raíz de la corrección inmobiliaria, agregaron.

“Hemos entrado a una etapa de recuperación económica, pero a ritmos muy moderados”, dijo Villamil al señalar que indicadores como las ventas al detal, la venta de automóviles y la relativa reactivación del crédito a individuos y comercios sienta las bases para que la economía crezca en los años venideros.

Según el presidente de Estudios Técnicos, las nuevas previsiones apuntan a que este año terminará con una contracción de dos décimas en el Producto Nacional Bruto en términos reales. En el 2013, la economía crecería 0.20% y en los años 2014 y 2015, haría lo propio, a razón de 0.80 y 1%, respectivamente. “El empleo ha aumentado en los pasados tres trimestres, pero con una tasa de participación muy baja”, agregó el economista.


Esa realidad es una de las razones para que en la primera mitad del 2012, se vendieran unas 1,540 unidades de vivienda nueva versus las 2,483 que se vendieron en el primer semestre del año anterior.

“El incentivo para la compra de vivienda tuvo un impacto notable”, sostuvo Villamil haciendo referencia a los tratamientos contributivos y bonos para pronto pago otorgados por el gobierno y que llegarán a su expiración en diciembre próximo.

Pico histórico en morosidad
Según Castillo, pese a la mejoría económica, la mejor evidencia de que las familias no se han recuperado del todo de la crisis se encuentra la tasa de morosidad. A marzo, ese indicador representaba un 15% del total de préstamos versus el 2.9% registrado para el 2006. De igual forma, la originación de préstamos hipotecarios, se ubicó al cierre del 2011, en unos 4,493 casos, el nivel más bajo en seis años.

“Entre $30,000 millones y $40,000 millones se han esfumado de los libros de las familias”, sostuvo Castillo haciendo referencia a la contracción de los valores inmobiliarios en la Isla y al efecto que ha tenido la ejecución de hogares.


Anteriormente, El Nuevo Día reseñó que en Puerto Rico, desde el 2008, se ejecutan unos ocho hogares por cada día del año.

Villamil y Castillo ofrecieron su radiografía del sector inmobiliario residencial durante la vigésima edición del Congreso de Vivienda de la Asociación de Bancos. En el evento, se presentaron los avances del plan estatal de vivienda, que aspira a proveer hogares asequibles y en respuesta a una población envejecida y con menos poder adquisitivo. También se discutieron los efectos adversos de la vivienda informal en la planificación de proyectos residenciales y el incremento en costos de construcción. Esto como secuela de los costos “extramuros”, que son las inversiones que tienen que hacer los desarrolladores en infraestructura eléctrica, potable y vial como requisito para obtener los permisos de construcción para proyectos residenciales.

http://www.elnuevodia.com/sigueenproblemaselsectorinmobiliariodelaisla-1339564.html 

Las ventas de cemento se redujeron 1.4%, de 1,320.0 miles de sacos en agosto de 2011 hasta 1,300.9 de sacos en el mimo mes de este año. Las ventas habían crecido 5.2% en el 2011, tras una caída de 23.5% en el 2010. Las ventas de cemento constituyen un indicador adelantado de la actividad de la industria de la construcción, y son muy útiles teniendo en cuenta que los datos de permisos de construcción se publican con varios meses de retraso.

Nota de ROF.- Las cifras de venta de cemento sin embargo no son indicadores directos de la construcción de viviendas y de hecho al reflejar obras públicas (como recientes construcciones/ remodelaciones de escuelas públicas) son susceptibles de inversiones incidentales. Se debe factorizar su análisis mediando un ajuste de acuerdo a tipo de proyectos en curso. 

http://sincomillas.com/2012/09/las-ventas-de-cemento-disminuyen-en-agosto/


Como resultado de la desorganización y faltas de los bancos — especialmente en el pico de la crisis en 2009 y 2010 — propietarios no lograron una modificación de la hipoteca y fueron ejecutados.

Un exhaustivo estudio publicado la semana pasada proporciona ese resultado al analizar unos 800.000 casos de ejecuciones hipotecarias. Los autores del estudio, desde el Banco de Reserva Federal de Chicago, la Oficina de la Contraloría, la Universidad Estatal de Ohio, Columbia Business School y la Universidad de Chicago, llegaron a esta conclusión analizando un gran conjunto de datos disponibles a la OCC.


Los autores escribieron que mientras ellos no pueden estar seguros por qué estos bancos "pueden no haber respondido...ya que hacerlo así supondría cambiar su foco de negocio de procesamiento y canalizar pagos a activamente renegociación de préstamos".

El énfasis en excesivos requisitos de los propietarios de papeleo para demostrar sus ingresos, reflejó sistemas inadecuados para buscar alternativas a las ejecuciones.

Interesados ver estudio en: 
Policy Intervention in Debt Renegotiation: Evidence from the Home Affordable Modification Program
http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=2138314


Previas entradas:
¿Se hunde la industria de viviendas en Puerto Rico? perspectivas diferentes e impresiones en contraste...
http://ortizfeliciano.blogspot.com/2011/07/se-hunde-la-industria-de-viviendas-en.html

Yo tengo ya la casita: el fracaso de la torre de Babel de la construcción de viviendas.
http://ortizfeliciano.blogspot.com/2010/03/yo-tengo-ya-la-casita-el-fracaso-de-la.html

Yo tengo ya la casita- actualización y corroboración de tesis.
http://ortizfeliciano.blogspot.com/2011/02/yo-tengo-ya-la-casita-actualizacion-y.html

Ecobarrios y ecociudad: exhortación de un temario necesario para San Juan, Santurce y Río Piedras...
http://ortizfeliciano.blogspot.com/2012/03/ecobarrios-y-ecociudad-exhortacion-de.html

7 comentarios:

elf dijo...


Gracias por este artículo tan informativo e incisivo. En un tema relacionado, siempre me he preguntado por qué se siguen construyendo 1) viviendas de alto costo ($300, 000 up) si no hay compradores para ellas, 2) por qué cualifican esas viviendas para subsidios del gobierno y 3)por qué se construyen tantos locales comerciales si obviamente no hay mercado para negocios, especialmente pequeños negocios. Y entonces quedan esos elefantes horrendos y lo que es peor, vacíos. ¿Acaso hay algún subsidio o tax break para estos locales?? What gives?

roberto 'pachi' ortiz feliciano dijo...

El asunto tiene que ver directamente con el esquema de financiamiento bancario y con el costo/ganancia, las construcciones/ proyectos se proponen como ideas mercadeables a instituciones bancarias que adelantan una suma cuantiosa para "respaldar' dicho proyecto sujeto a ser la institución que brinde las hipotecas (ganancia de la institución), proyectos caros equivale a montos mayores de los cuales se beneficia el proponente que maneja dicho dinero y cobra comisiones por dicho manejo; por otro lado el costo/ganancia se refiere a que construir (cifras hipotéticas) una casa moderada cuesta digamos $50.000 y dicha casa se vende en el mercado a $75.000 a $100.000; construir una casa grande/mansión cuesta digamos $150.000 (tres pequeñas) pero se vende a $450.000 lo cual deja más ganancias que tres casas pequeñas y es menos terreno (costo de inversión inicial), una sola conección de luz/agua. Esta fórmula justificó la llamada burbuja de construcciones que se encuentra en crisis lo que ha significó quiebras bancarias, proyectos detenidos y un ambiente negativo para inversiones en construcción. ROF

elf dijo...

¿O sea, que los bancos se perjudican al aprobar estas construcciones? No entiendo. Parecería por lo que me dice que si el banco aprueba una construcción va a esperar el pago por el préstamo ¿no? Pero si el edificio no se alquila, entonces el proponente no tiene recursos para pagar el préstamo, se declara en bancarrota y el banco no puede ejecutar el pago del préstamo? Pero acaso los bancos no hacen estudios para determinar cuan mercadeable es la idea? Hace años que yo me vengo preguntando sobre the mushrooming de estos edificios comerciales. No es posible que yo, Juan del barrio, lo note y ellos quienes viven de esto no lo haga. Perdona si parezco "obtuse" es que siempre me he hecho esta pregunta y se la había hecho a varias personas y ninguna me había podido contestar.

'Cifra récord en reposeídas' dijo...

"El monto de propiedades reposeídas en manos de bancos comerciales ha llegado a su nivel más alto en la historia, reveló ayer el comisionado de Instituciones Financieras (OCIF). Hasta junio de este año, los banqueros eran dueños de casas, terrenos, propiedades comerciales o industriales con un valor total de unos $854.3 millones. La cifra es unas 18 veces más que las propiedades ejecutadas para el 2003...el sector bancario se encuentra en una posición difícil para poder financiar nuevos proyectos de construcción..es un problema para los cientos de miles de consumidores que, pese a la crisis, todavía continúan pagando sus hipotecas a tiempo, ya que los valores de sus propiedades se pueden ver afectados..El pasado 24 de julio, El Nuevo Día reseñó que desde el 2008, cuando comenzó a detallarse el volumen de ejecuciones hipotecarias en la Isla, unas ocho familias pierden sus hogares cada día en Puerto Rico...al presente, aproximadamente se ejecutan unos 300 hogares mensualmente..el aumento anual en préstamos de construcción llegó a registrar alzas anuales de entre 43% y 21%. En el 2008, esa cartera totalizó unos $6,209 millones. A junio pasado, esos préstamos alcanzaban $1,818 millones...para esos mismos años, que había exceso de oferta en las unidades de precios altos...el programa de ayuda para evitar la ejecución de hogares ha beneficiado a unas 3,500 familias, cifra que se agrega a otras 6,000 a través de los programas de mitigación de pérdidas en las instituciones bancarias..." -'Cifra récord en reposeídas'
http://www.elnuevodia.com/cifrarecordenreposeidas-1352627.html#.UGVOYROioQk.facebook

roberto 'pachi' ortiz feliciano dijo...

¿La casa en orden...??? ¿en orden de quién..??? "..en el año 2011 fueron ejecutadas 3,188 hipotecas residenciales, que se suman a las 4,214 reposeídas en el año 2010...estamos hablando de que en Puerto Rico deben existir fácilmente sobre 50,000 residencias reposeídas. Esto es poco más del 11 por ciento de la cartera global de hipotecas en la Isla, la cual asciende a alrededor de 445,000”.." (Primera hora)
http://www.primerahora.com/bancostienenquedarmantenimientoacasasreposeidas-704501.html

respuesta dijo...

Subsisten las interrogantes sobre el proceso de aprobaciones de dichos proyectos pero es un asunto fiduciario generalmente, es decir cosa de procedimientos bancarios que se supone llenen ciertos requerimientos. Se han investigado en muchas ocasiones precisamente por alegaciones de conflictos de interés o violaciones de deberes fiduciarias (malos manejos), de hecho incide en los bancos que fueron cerrados por el FDIC (RG, Westernbank y EuroBank). Muy reciente el Banco Popular ha demandado a un proyectista del edificio que se levanta en Hato Rey: presentó una demanda por cobro de dinero contra La Ciudadela de Santurce, Inc. y el desarrollador, Carlos López de Azúa, en la que reclama el pago de $108.7 millones, según información que publica Boletín de Puerto Rico. Ciudadela podría ser uno de los préstamos morosos que Banco Popular podría estar considerando vender.

roberto 'pachi' ortiz feliciano dijo...

Evidencia de estrategias y estilos fracasados: "Demanda federal contra exdirectores por pérdidas en Eurobank. La Corporación Federal de Garantía de Depósitos (FDIC) demandó a los exmiembros de la Junta de Directores de Eurobank, uno de los tres bancos cerrados por esa entidad en Puerto Rico en 2010, por su supuesta negligencia al aprobar 7 transacciones de préstamo que resultaron en una pérdida de por lo menos $55 millones.
Al momento del cierre del Eurobank, sus accionistas y clientes sostuvieron una pérdida estimada en $600 millones. Este pleito civil es el primero que se presenta contra los exdirectivos de Eurobank, pero parte de una serie de demandas que ya ha incluido a los exdirectivos de los otros dos bancos cerrados: Westernbank y R-G Bank...Las deficiencias en la otorgación de los préstamos objeto de la demanda incluye falta capacidad económica de los solicitantes, tasaciones obsoletas, colateral insuficiente, falta de análisis de la viabilidad de los proyectos, falta de información sobre los solicitantes y garantes, y extensión de préstamos a solicitantes que ya habían fallado en otras transacciones. "...aprobaron los préstamos basados en poco más que la esperanza", sostiene el pliego que también apunta a repetidas advertencias de auditores y de la propia FDIC.
..préstamos objeto de la demanda son:
-Skylofts: Pérdida de $4.73 millones, desarrollo en Miramar de un complejo de 120 unidades, tasación basada en que el terreno tenía todos los permisos de construcción en vez de valorarla sólo por la tierra.
-La Ciudadela de Santurce: Pérdida de $19.51 millones para proyecto santurcino de 518 unidades, y 150,000 pies cuadrados de espacio comercial.
-Hillstone: Pérdida de $4.13 millones para proyecto de 350 unidades en Bayamón.
-Actor, SE: Pérdida de $6.22 millones para 192 apartamentos en Bayamón llamado Villas de Hato Tejas.
-City Walk: Pérdida de $4.81 millones para proyecto de desarrollo comercial en Miramar de entidad propiedad del convicto Joseph McCloskey, que contó con tasaciones hechas por su hermano.
-Marat: Pérdida de $11.38 millones para el desarrollo de 33 unidades en Villas del Golf II, Caguas. (Noticel)
http://www.noticel.com/noticia/141053/demanda-federal-contra-exdirectores-por-perdidas-en-eurobank-documento.html
Demanda FDIC Eurobank (copia suministrada por Noticel):
http://www.noticel.com/uploads/gallery/documents/Demanda_FDIC_Eurobank_-_NotiCel.pdf