jueves, 12 de marzo de 2009

Alerta a dueños de residencias con hipotecas- posibles manejos dudosos de bancos locales bajo programa de Obama.

Atención a todos los dueños de residencias con hipotecas:

Propiedades domicilios con valor de $750,000 o menos. Ojo: el valor de dicha propiedad debe ser reajustado a los niveles actuales del mercado: quiere decir que el monto de la hipoteca según se refleja actualmente en la hipoteca existente en la vasta mayoría de los casos puede ser mayor [posiblemente un 15% a 20%] del valor actual ajustado debido al efecto de la devaluación existente en el mercado, por ejemplo una residencia actualmente con hipoteca originada a un valor de $475,000, tras el ejercicio de reajuste del valor actual puede ser reclasificada como una residencia de $435,000.











Tenemos conocimiento de que al menos una de las instituciones financieras principales de Puerto Rico en una instancia se encuentra, mediante sus representantes oficiales, incidiendo en conducta ('malpractice') profesional en total y absoluto menosprecio de los parámetros aprobados y vigentes por el gobierno federal bajo el 'Homeowner Affordability and Stability Plan' al cual está obligada.

Tenemos conocimiento de que representantes oficiales de al menos una de las principales instituciones financieras de Puerto Rico en una instancia están:
1) Negando valiosa e importante información relacionada con el 'Homeowner Affordability and Stability Plan' a sus clientes;

2) Negando que dicha institución participa del 'Homeowner Affordability and Stability Plan' (lo cual de entrada es una violación de ley federal) y por ende, en el proceso negando que están legalmente obligados a ofrecer las alternativas provistas por dicho programa a sus clientes y a desempeñarse éticamente de acuerdo con la filosofía ejecutiva de dicho mandato federal;

3) Mediante coacción (ilegítimamente y/o mediante engaño [que incluye a sabiendas fallar en el deber de divulgación de manera adecuada de toda información pertinente] hacer a alguien hacer y/o obligarlo a que ejecute algo que puede estar en contra de sus mejores intereses), o/e intimidación (con conocimiento previo e intención manifiesta llevar a cabo acciones causando y/o infundiendo miedo de posibles efectos de procesos onerosos tales como de embargo sin haber mediado en alternativas no contenciosas disponibles) insistiendo en que posibles y potenciales beneficiarios del 'Homeowner Affordability and Stability Plan' opten por decisiones que ponen en pleno riesgo su oportunidad de acogerse a dichos beneficios y alternativas;


4) Están proponiendo agresivamente fechas próximas de resolución de casos que 'de facto' le nieguen derechos y alternativas que le provee el 'Homeowner Affordability and Stability Plan' a los clientes;

5) Negando información sobre las instituciones tales como relaciones con los programas Fannie Mae y Freddie Mac en relación con las hipotecas de los clientes;

6) Mostrando en su desempeño profesional un abierto y total menosprecio por los mínimos estándares éticos, promoviendo procedimientos de mala fe y divorciados de las instrucciones operacionales contenidas y sugeridas en el 'Homeowner Affordability and Stability Plan'.


Instamos a todos los que puedan haber recibido o experimentado cualesquiera (u otras acciones ofensivas) de las conductas señaladas a que:
1) Expresen su abierto y decidido rechazo a ser víctimas de estos atropellos;

2) Soliciten firmemente que sus derechos sean respetados, por ende:
primero- exijan que toda decisión o información procesal respecto a sus contratos hipotecarios se produzca de manera escrita y suscrita por las autoridades de la institución financiera; y,

segundo- exijan la celebración formal de un vista con representantes de la institución a la cual el cliente tiene derecho a asistir con representación y asesoría legal.

3) Informen formalmente de las acciones señaladas a la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras.

La Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras tiene como responsabilidad primaria el supervisar y regular el sector financiero de Puerto Rico para garantizar su solidez y solvencia, así como para fiscalizar el estricto cumplimiento con las leyes y reglamentos aplicables.

Podemos presumir que las acciones señaladas no sean producto de ninguna política oficial de cualquier institución financiera que opera bajo el palio de las leyes del Estado Libre Asociado de Puerto Rico y las leyes federales aplicables y vigentes.

Igualmente podemos inferir que dichas acciones puedan ser producto de empleados que en un afán de ayudar a sus patronos y desconocedores de los parámetros estatutarios aplicables, llevan a cabo representaciones profesionales inadecuadas pero igual debemos señalar la máxima legal aplicable de que el desconocimiento de las leyes no exime de su responsabilidad.

Código Civil de Puerto Rico. Art. 2. Ignorancia de las leyes. (31 L.P.R.A. sec. 2). La ignorancia de las leyes no excusa de su cumplimiento.

Podemos sin dudas pensar que cualquier desviación profesional de algún (o algunos) representante de una institución financiera en Puerto Rico que incida en esta(s) conducta(s) que pueden aducirse son irresponsables o faltas de ética profesional, pueden estar obrando en la penumbra de la entrada en vigor del 'Homeowner Affordability and Stability Plan' en toda su plenitud reglamentaria (se hallan, a nuestro saber, en proceso de desarrollo e implementación el aspecto de instrucciones detalladas del 'Homeowner Affordability and Stability Plan').

Para efecto de información, primero exhortamos a todos los interesados a que busquen fuentes válidas y asesoramiento cabal al respecto y segundo, insistan a las instituciones financieras a que lleven a cabo su deber de divulgación de dicha información.

Le acompañamos la siguente información para siquiera que le sirva de asesoramiento informal e inicial:

Obama housing fix open for business
Officials release details of $75 billion loan modification and refinancing programs. Borrowers can start contacting loan servicers, though companies will need time.
By Tami Luhby, CNNMoney.com senior writer
Last Updated: March 5, 2009: 12:39 PM ET

NEW YORK (CNNMoney.com) -- The Obama administration's foreclosure prevention program was launched Wednesday.











The multipronged fixcalls for companies to help as many 4 million struggling borrowers by modifying loans so housing payments are no more than 31% of monthly gross income. Separately, homeowners who haven't missed a payment can refinance into lower-cost loans even if they have little or no equity. This is expected to help up to 5 million homeowners.

While borrowers are being encouraged to contact their loan servicers, companies said it would be several weeks before they can start processing applications.

The $75 billion loan modification plan will provide incentives to borrowers, servicers and mortgage investors. The government will also subsidize interest rate reductions to get borrowers to affordable monthly payments.


"This plan will help make home ownership more affordable for nine million American families and in doing so, help to stop the damaging impact that declining home prices have on all Americans," said Housing Secretary Shaun Donovan.

Administration officials once again stressed that they are not using taxpayer money to bail out irresponsible homebuyers, listing those who will not qualify for assistance: people who bought investment properties, lied on their mortgage documents or purchased multimillion dollar homes.

"The cost of not acting outstrips that of acting boldly," said a senior administration official.

Borrowers can now contact their servicers to see whether they are eligible for assistance. Federal officials have posted additional information for borrowers to determine their eligibility at www.hud.gov. They will also promote the program at homeownership events nationwide.

However, servicers, who just received the guidelines on Wednesday, said it will take them some time to upgrade their systems and train their staffs to handle borrower calls. Fannie Mae, for instance, said the lenders and mortgage brokers it works with will be able to process refinancing applications starting in April.

Many firms, however, have said they will put foreclosures on hold until they can implement the guidelines.


Who's eligible?




The administration Wednesday released additional eligibility criteria and guidelines for the refinancing and modification prongs of the program.

The refinancing portion, which is open to homeowners who took out loans from Fannie Mae and Freddie Mac, allows borrowers with less than 20% equity in their homes to refinance to the current prevailing rate. However, borrowers cannot owe more than 105% of the value of their home and must be current on their payments.

The program ends in June 2010. Each servicer will provide details on the terms and costs associated with refinancing, which is aimed at helping borrowers suffering from the decline in home values.

The government provided far more information on the loan modification plan, which it is spearheading. This portion focuses on people who are behind in their payments or are at risk of default.

Federal officials clarified the definition of "at risk" as those: suffering serious hardships, declines in income or increase in expenses; facing an interest rate hike; having high mortgage debt compared to income; owing more than their house is worth, or demonstrating other reasons for being close to default.

The modification program will be in effect until the end of 2012, but loans can only be adjusted once.


Officials also unveiled more details on how servicers will modify the loans. First, they must reduce interest rates so that borrowers' total house payments are not more than 38% of their monthly income. The government will then subsidize servicers dollar-for-dollar to lower that ratio to 31% - but the interest rate can't go below 2%.

The new interest rate would then remain in place for five years, after which it will increase by 1 percentage point a year until it reaches either the original rate or the prevailing mortgage rate at the time of the modification, whichever is lower. This should prevent borrowers from suffering the "payment shock" that sent many borrowers with adjustable-rate mortgage into default in recent years.

If rate reductions aren't enough to get payments to 31% of income, a lender can extend the term up to 40 years, or shift part of the principal to the end of the loan at no interest. Servicers also have the option of reducing the loan's balance.

Servicers will receive $1,000 for each loan modified, as well as additional annual bonuses if borrowers keep up with payments. Mortgage investors will receive one-time $1,500 incentive payments for restructuring qualifying loans that are not yet delinquent. Finally, borrowers who keep up with their new payments will receive up to $1,000 a year in principal reduction, for up to five years.

While the program is voluntary, once servicers commit to participating, they must evaluate all loans that may be eligible. Financial institutions that receive government money going forward must participate.

Only loans where the cost of the foreclosure would be higher than the cost of modification would qualify.


The government is also providing incentives to servicers and borrowers to enter into "short sales" or "deed-in-lieu of foreclosure" agreements with those who can't afford to stay in their homes. In these cases, the bank agrees to take back the home for less than what's owed without filing for foreclosure.

The program also includes a new provision to eliminate borrowers' second mortgages, which will reduce their overall debt levels. Investors in those mortgages, who at times have blocked modifications because they don't benefit from the adjustments, will be paid to eliminate those claims. Details on how much they'll receive will be announced in coming weeks, senior government officials said.Servicers that get second-mortgage holders to participate will receive an additional $250.

Be patient
While borrowers can now start contacting servicers, it may take several weeks for companies to implement the guidelines, said a senior mortgage industry official in a conference call with reporters.

Servicers are adding staff to handle the expected deluge of calls. Bank of America, for instance, just boosted its servicing staff by 1,000 people.

JPMorgan Chase, which said it "strongly supports" the president's plan, will need a few weeks to get the program up and running, a spokesman said.

Officials warned borrowers - many of whom have complained of long waits and unresponsive staff at servicers - to be patient. Until then, they can find out whether they meet the basic criteria and can start gathering the financial documents they'll need to give their servicer.

"There will definitely be a flood of activity, so it's important for consumers to be patient and be persistent and to take a hard look at their own personal financial situation so they can come prepared to really move the process forward as rapidly as possible," the official said.

First Published: March 4, 2009: 9:22 AM ET
Find this article at:
http://money.cnn.com/2009/03/04/news/economy/guidelines/index.htm?postversion=2009030417

Para beneficio de lectores que tengan dificultades con el inglés presentamos la siguiente información:


¿Para quién es este programa?
El plan incluye dos iniciativas. Uno es para los dueños de residencias (domicilios) con menos de 20 por ciento de equidad en su hogar o que deben más que lo que su hogar vale; y es dirigida hacia la refinanciación.
El otro programa, a prestatarios en riesgo de perder su hogar, intenta bajar sus pagos a niveles sustentables.

¿Quién cualifica para el programa de la refinanciación?
Está abierto solamente a los dueños de una casa con los préstamos garantizados por Fannie Mae y Freddie Mac. Los prestatarios que deben más que lo que su hogar vale pueden cualificar. Los dueños deben estar activos en su préstamo. El programa termina el junio de 2010.

¿Cómo sé si mi préstamo es poseído o financiado por Fannie Mae y Freddie Mac?
La manera más simple es llamar su institución prestamista o la compañía que envía su cuenta mensual.

¿Qué si estoy en apuros en mi hipoteca?
Bajo el programa, se anima a las instituciones prestamistas a bajarle los pagos a los prestatarios al 31 por ciento de sus ingresos. Puede producirse al bajar el tipo de interés a tan poco como el 2 por ciento o de ampliar los términos del préstamo. Instituciones financieras podrían también bajar el principal debido por el prestatario o dejar de cargar interés en una porción del préstamo.


¿Qué si temo que podría atrasarme pronto?
Usted puede todavía solicitar el programa de modificación del préstamo. Está entre los programas del gobierno y de la industria previstos para ayudar a los prestatarios hacer frente al aumento del tipo de interés o a otra situación que podría empujarlos hacia la delincuencia de la cuenta/hipoteca.

¿Hay otros requisitos para el programa de modificación del préstamo?
Sí, varios. El préstamo debe haber sido originado en o antes del 1 de enero de 2009. La propiedad debe ser ocupada por el dueño, y el balance principal no puede exceder de $729.750. El programa también requiere al prestatario documentar ingresos y firmar una declaración jurada de la dificultad financiera. La modificación puede ocurrir entre hoy y el diciembre de 2012.

Fuente federal fundamental consultada y sugerida:
http://www.financialstability.gov/makinghomeaffordable/

Algunas fuentes adicionales consultadas y sugeridas:
http://www.realtor.org/government_affairs/gapublic/homeowner_afford_stability_plan
http://www.washingtonpost.com/wp-dyn/content/article/2009/02/18/AR2009021801159.html?wprss=rss_politics
http://www.washingtonpost.com/wp-dyn/content/article/2009/03/04/AR2009030404059_pf.html
http://graphics8.nytimes.com/packages/pdf/politics/20090218factsheet.pdf


Acompaño un enlace con un documento histórico de la Casa Blanca:
http://www.ritholtz.com/blog/2009/02/homeowner-affordability-and-stability-plan/

Enlace entrada previa relevante:
http://ortizfeliciano.blogspot.com/2009/02/atencion-duenos-de-residencias-con.html

6 comentarios:

Carlos D. Chico dijo...

Gracias..en extremo util la informacion!

Millie Santos dijo...

Gracias...

Carlos Rodriguez dijo...

Gracias..

Sandra D. Rodríguez dijo...

Gracias...!!! Esto debe informarse a la prensa. De hecho, le diré a varios ex compañeros...

Nancy Santana dijo...

Amigo gracias por esta excelente información. Yo estoy en la industria de Autos desde varios años... Como sabrás esta industria hasta el 2005 estaba en un mundo de maravillas.... hoy es una pesadilla ya que la industria está en el suelo... Comentaré sobre tu artículo a compañeros de la industria para que no se dejen atropellar... MIL GRACIAS... NO DEJES DE EDUCARNOS...

Diana Arzola dijo...

Gracias Pachi! Aqui, cuidemosnos unos a otros antes que los bancos, como sanguijuelas y arpias tras lo poco que nos queda, nos arracen con todo!