El Wall Street Journal ha publicado que las tres empresas hipotecarias más grandes de los Estados Unidos han suspendido las ejecuciones de hipoteca en algunos estados (hasta 41 estados han sido implicados) mientras revisan sus procedimientos y comprueban si hay errores que hayan violado derechos de los clientes hipotecarios.
Hasta muy recientemente, las defensas afirmativas contra la ejecución de una hipoteca eran relativamente raras. Pero eso está cambiando rápidamente -- más dueños están desafiando con éxito acciones de ejecución de una hipoteca. Este cambio radical es debido, en gran parte, a evidencia de que la industria de propiedades inmobiliarias ha incurrido en prácticas fraudulentas.
Revelaciones de empresas que han fallado en documentar adecuadamente la ejecución de decenas de miles de hogares ha causado un escandalo público. El Bank of America, JPMorgan y GMAC han detenido temporeramente sus ejecuciones de hipoteca en la mayoría de los estados.
Los 50 Procuradores generales estatales (el equivalente del Secretario de Justicia) anunciaron que investigarán las prácticas de ejecución de hipotecas en el mercado hipotecario que llega a once trillones en los Estados Unidos.
Paul Krugman el economista Premio Nobel ha publicado en el New York Times que "[l]os excesos de la industria hipotecaria han creado un pantano legal, en el cual los derechos de propiedad son mal definidos porque nadie tiene la documentación apropiada."
Se ha puesto de manifiesto que a millares de dueños le asisten defensas legales válidas ante la ejecución de una hipoteca, y que millares de casos de ejecución de hipoteca han sido ejecutados de manera ilegal y corrupta mediante procedimientos y documentación ineficiente. Una de las razones que se interpretan inicialmente como responsables de este desastre de derechos procesales es el mal manejo de las instituciones conjuntamente con procedimientos inadecuados de los Registros de Propiedad.
Al momento en que redactamos esta alerta desconocemos si el Secretario de Justicia de Puerto Rico se ha manifestado referente a esta controversia que ha sacudido hasta a la Casa Blanca. Igualmente lo cierto es que no tenemos en este momento conocimiento de hechos que signifiquen indiscutiblemente que estas anomalías y vicios procesales se han reportado o existan (sin haberse reportado) en Puerto Rico. Ante la gravedad de la controversia, ante la importancia fundamental de los derechos de propiedad implicados y ante la necesaria prudencia entendemos que aplica la frase de sabiduría de pueblo: más vale precaver que tener que lamentar. Exhortamos por este medio a que se manifiesten al respecto las diferentes organizaciones y entidades que tienen ingerencia en estos asuntos y derechos.
Habremos de atender próximamente aspectos de esta controversia que el Washington Post ("Task force probing whether banks broke federal laws during home seizures. By Zachary A. Goldfarb. Washington Post Staff Writer. Tuesday, October 19, 2010; 4:28 PM ") advierte que pudiese conllevar procesamientos penales.
Un primer paso absolutamente legal es solicitar la nota de la hipoteca original de la empresa hipotecaria o bancaria que atiende tu hipoteca. Este paso es una prioridad urgente y es un derecho que te otorga el derecho federal aplicable. Sometemos a continuación un modelo de una carta solicitando dicho documento.
Petición de la nota de hipoteca original e información adicional:
Dirección de la propiedad
A quien pueda interesar:
Esta es una petición escrita calificada bajo la sección 6 del Acta de los procedimientos de establecimiento de las propiedades inmobiliarias (RESPA). Deseo comunicar que soy el propietario de la residencia que se describe en la dirección enumerada, y su banco atiende mi hipoteca.
Las últimas semanas se han difundido muchas historias que documentan el problema de que hay bancos ejecutando hipotecas de hogares sin la evidencia necesaria de que poseen el préstamo. He tenido conocimiento de muchos casos, bancos como el suyo incluso no saben quién posee los préstamos que usted administra. Los empleados en varios bancos principales han admitido haber procesado decenas de miles de ejecuciones de hipoteca cada mes, sin incluso la comprobación que cerciore que el banco tenía el derecho legal a proceder con la ejecución de la hipoteca. En algunos casos, los bancos han alegado falsificar documentos de hipoteca para cubrir sus errores. Hay informaciones de dos bancos que intentan ejecutar en el mismo hogar, bancos que ejecutan a dueños de una casa responsables en sus pagos, e incluso de un banco ejecutando un hogar donde el dueño nunca había sacado una hipoteca. Esto no son simplemente "problemas" técnicos irrelevantes.
Para protegerme y a mi familia, necesito saber quién posee mi hipoteca. En el plazo de sesenta días, quisiera saber el nombre, la dirección, y el número de teléfono del banco o del inversionista que posee mi hipoteca. Además, a la luz de las alegaciones recientes de fraude de ejecución de hipotecas, exijo ver la nota de hipoteca original que pruebe la propiedad de mi préstamo hipotecario. Si usted no puede producir una nota de hipoteca que pruebe que usted tiene el derecho de recoger mis pagos de hipoteca, me forzará a considerar todas las opciones disponibles para asegurarme de proteger a mi familia y mi hogar.
Solicito recibir respuesta por escrito. Entiendo que bajo la sección 6 de RESPA le es requerido reconocer mi petición dentro de veinte días laborales y debe legalmente intentar resolver la solictud en el plazo de sesenta días.
Gracias por su atención a esta materia.
Nombre
The Real Estate Settlement Procedures Act, (known as "RESPA"), was an Act passed by the United States Congress in 1974. It is codified at Title 12, Chapter 27 of the United States Code, 12 U.S.C. § 2601–2617.
El Acta de procedimientos de establecimiento de las propiedades inmobiliarias, (conocido como " RESPA"), es una Acta aprobada por el Congreso de Estados Unidos en 1974. Se codifica en el Título 12, Capítulo 27 del Código de Estados Unidos, 12 U.S.C. § 2601-2617.
Otras leyes federales aplicables son:
Federal Truth In Lending Act (TILA)
Federal Home Ownership Equity Protection Act (HOEPA)
Federal Equal Credit Opportunity Act (ECOA)
Las traducciones libres utilizadas son de ROF.
.jpg)
12 comentarios:
Muy interesante esta informacion. Gracias por compartir. Saludos
Gracias por la información.
"Los bancos “esencialmente han eludido 400 años de ley de propiedad de los Estados Unidos,” dijo Rebel A. Cole., profesor de finanzas y propiedades inmobiliarias en la Universidad de DePaul. “Hay tantos aspectos cuestionables que esta cosa asusta.”... “Esto va en última instancia a tener que ser resuelto por los Tribunales Supremos estatales que tienen jurisdicción sobre la ley de propiedades,” el profesor Cole predijo.
... Katherine M. Porter profesora de derecho en la Universidad de Harvard y experta en derechos del consumidor, dijo que los prestamistas se equivocan al reducir al mínimo los problemas con la documentación legal. "La mala conducta es clara: mintieron a las cortes,” ella dijo. “El hecho de que estén diciendo que nadie fue perjudicado, no es el punto. Se hizo daño real al sistema judicial, al Estado de Derecho. No decimos, `que usted puede perjurar porque el jurado llegará al veredicto correcto de todos modos. 'Que es lo que están diciendo.”
(TheNewYorkTimes)
http://www.nytimes.com/2010/10/21/business/21standoff.html?pagewanted=1&_r=1&partner=rss&emc=rss&src=igw
Centenares de miles de propietarios en Estados Unidos que corren el riesgo de perder sus casas no saben a quién le deben sus hipotecas. Además hay dudas sobre la legalidad de muchas de las ejecuciones de hipotecas realizadas en los últimos dos años.
Los procedimientos de ejecuciones de hipotecas están bajo la lupa luego de que algunas instituciones financieras reconocieran "errores" en el papeleo y hasta el uso de "robo-firmas", el procesamiento de documentos sin adecuada revisión, a veces realizado por personal sin el entrenamiento adecuado.
Este nuevo episodio problemático para el ya golpeado mercado inmobiliario ha sido bautizado por la prensa como el "lío de las ejecuciones". Y como todo lío, no tiene fácil solución.
Bank of America y Chase J.P Morgan suspendieron los procedimientos de desalojo de casas y remate de hipotecas hasta aclarar la situación, una moratoria que algunos quisieran que el gobierno imponga a todo el sistema financiero.
Pero mientras esa moratoria aliviaría a quienes están a punto de perder sus casas, podría forzar la parálisis del mercado inmobiliario, generando una mayor devaluación de las propiedades y pérdidas para bancos y propietarios.
Los "robo-firmantes"
En todo el país los fiscales de los 50 estados han abierto investigaciones sobre las firmas masivas que habrían usado algunas instituciones financieras para lidiar con la gran cantidad de documentos pendientes de revisión.
(sigue...)
(desde anterior)
Se trata de los "robo-firmantes", empleados que simplemente se encargaban de sellar la documentación necesaria para empezar el proceso de remate de casas sin haber verificado los datos, en parte porque muchos no eran abogados ni contadores con el conocimiento técnico para ese trabajo.
Los bancos aseguran que, incluso en esos "pocos" casos, los papeles ya habían sido preparados por los especialistas y que la firma y el sello eran "sólo" cuestión de procedimiento.
Mientras algunos expertos temen que el detalle pueda costarle a la banca hasta $10,000 millones -una cifra que podría absorber el sector, ya recuperado de la debacle del 2008-2009- otros creen que es un problema de papeleo que no debería tener repercusiones.
Hasta ahora Citi ha sido el único de los grandes bancos privados que ha quedado fuera del "lío".
"Creemos que en general nuestros procedimientos son sanos y las revisiones indican que nada ha sido impropio", dijo a la prensa el jefe financiero del grupo Citi, John Gerspach.
¿A quién le debo?
Si bien pocos esperan una recaída bancaria como consecuencia de estos "errores", es posible que el problema no se solucione simplemente con nuevas firmas en nuevos documentos.
En parte porque los tribunales que procesarán las denuncias contra los bancos y las empresas que estos subcontrataron para manejar la avalancha de papeles que se produjo durante el pico de la crisis económica, podrían no ser tan comprensivos si juzgan que hay bases para sospechar de procedimientos fraudulentos.
Pero además una vieja queja de los abogados de los deudores ha resurgido: la de que no se puede ejecutar hipotecas cuando no está claro quién es el titular de la misma.
En medio del furor de la burbuja hipotecaria de los últimos años se hizo cada vez más común la práctica bancaria de "empaquetar" y vender las hipotecas, de manera que el deudor terminaba debiéndole a una compañía con la cual nunca tuvo tratos.
En algunos casos las hipotecas fueron revendidas en varios paquetes, por lo que los mismos bancos no están seguros de la titularidad de la deuda, lo que lleva a preguntarse quién tiene el derecho de embargar propiedades en las que la "cadena de la titularidad" se habría roto.
Perturbación electoral
Aunque para los bancos retomar propiedades para venderlas luego por debajo de su valor no parece ser buen negocio, a muchos propietarios y sus abogados les parece que el sistema luce hecho para expulsar a deudores atrasados y no para ayudarlos a reiniciar sus pagos.
(sigue...)
(dessde anterior)
...En el último trimestre, los bancos han reposeído más casas que en cualquier periodo desde el inicio de la crisis. Sólo en septiembre unas 102,000 propiedades fueron retomadas por falta de pagos.
Se calcula que el remate de esas casas, cuyos precios suelen estar por debajo del valor real, habría ayudado en la débil reactivación del mercado inmobiliario, al punto de que representan el 30% de las ventas inmobiliarias de este año, según cifras de RealtyTrac, una empresa que hace seguimiento a las ejecuciones hipotecarias.
En su editorial del lunes pasado, el diario The Washington Post alababa la "sabia resistencia" del gobierno de ceder a las presiones para decretar esa moratoria, pero advertía que "es temporada electoral, lo que no conduce precisamente a la calmada y meditada respuesta política".
http://www.elnuevodia.com/inmensolioconmilesdecasasreposeidas-801420.html
More and more, Foreclosure-gate is looking like the housing bust's Enron.
One of the amazing developments of the unraveling of the financial crisis has been the fact that there have been so few people we can actually point to and say without a doubt that guy or gal is a crook. Yes, Bernie Madoff and his fellow ponziers, but they were only flushed out by the financial crisis. They didn't really cause it. The Bear Stearns hedgies beat their case. The mastermind of AIG's demise Joe Cassano looks to have made a clean getaway. Lehman's Dick Fuld is still in the clear. Goldman and just last week Countrywide's executives had to pay out large fines. But none of them are headed to jail. John Paulson and other hedge funds that help construct CDO debt bombs and bet against them, haven't even been forced to give some of their winnings back. I can't think of anyone of any real consequence who is facing hard time.
Thanks to foreclosure-gate that may soon change.
CNN is reporting that law enforcement officials are investigating whether banks and their employees broke federal law in the handling of foreclosures:
Read more: http://curiouscapitalist.blogs.time.com/2010/10/19/will-bankers-go-to-jail-for-foreclosure-gate/#ixzz130Ae58nl
"Hasta el mes de octubre de 2009, ya se habían ejecutado 1,851 propiedades por un valor de $287 millones, y unas 11,347 se encontraban en proceso de ejecución”, sostuvo al dramatizar el problema." (presidente de la Comisión de Gobierno del Senado, Carmelo Ríos)- martes, 13 de julio de 2010/ Primerahora
"Según AP, más de 4.6 por ciento de los propietarios se encontraban en ejecución hipotecaria, también un récord." (miercoles ,16 de abril de 2010)
"Durante el año 2008, se embargaron 2,357 propiedades. La cifra de 2009 fue de 2,454.El total de préstamos con atrasos de 90 días o más fue de 24,693 en el 2008, pero de 33,566 en el 2009."- lunes, 12 de abril de 2010/Primerahora
Se estima que existe un inventario de más de 19,000 unidades nuevas en Puerto Rico sin vender, y la proyección actual de venta para el 2010 es de menos de 3,500 unidades… una dramática y sustancial reducción en ventas de unidades de vivienda de nueva construcción toda vez que en su punto más alto se reportaron ventas de sobre 10,000 unidades anuales,.. [d]urante el primer trimestre del presente año 2010 se vendieron sólo 893 unidades, lo que compara desfavorablemente con las 1,270 vendidas en el mismo periodo en el 2009 y las 2,920 que se vendieron en los mismos tres meses del 2008. La venta de viviendas se redujo en un 11% entre los años 2007 y 2008, y en otro 48% entre el 2008 y el 2009. Adicionalmente, la tasa de morosidad en el pago de préstamos hipotecarios se multiplicó en los pasados cinco años para alcanzar un 11.1% en el primer trimestre de este año calendario. La tasa de morosidad para el periodo el año 2006 era de 2.8%…. Al 31 de diciembre de 2009, según data de la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras, la industria bancaria en Puerto Rico tenía una cartera de préstamos de construcción de $5,432,622,000 de los cuales tenía $2,670,749,000 clasificados como “non performing loans” para un cuarenta y nueve por ciento (49%) del total de la cartera de préstamos de construcción. Estos préstamos fueron clasificados como “non performing loans” por los reguladores bancarios, entre otras cosas, debido a que las ventas en los proyectos de vivienda nueva no se dieron según proyectadas. Esto, a su vez contribuyó en que para esa fecha los “charge off” de la industria bancaria ascendieran a $1,358,091,000 de $360,013,000 que tenían para el año 2006. Como pueden ver, en estos últimos cuatro años nuestra industria bancaria ha reconocido como pérdidas un billón de dólares…
Informe Positivo del Proyecto de la Cámara 2814
(1 de septiembre de 2010)
TRISTE REALIDAD!!!
Esta información es muy útil para los miles de prestatarios que muchas veces por la premura de tiempo, no organizan bien qué es lo que es realmente importante y se debe organizar. Hay documentos que se deben tener a la mano en caso de reclamaciones o situaciones de ejecución hipotecaria. Siempre se debe estar prevenido ante cualquier circunstancia.
mil gracias por la info
Publicar un comentario