Atención dueños de residencias con hipotecas- las posibilidades de alivios bajo el programa de Obama.

Preámbulo.

A continuación voy a adentrarme en un terreno espinoso. Les exhorto a que acompañen la lectura de la pieza con una curiosidad activa (busquen más información y no duden en cuestionarse todos los detalles, si aplican y de qué manera), cautela razonable en cuanto a que el programa de Obama se encuentra en fase de lanzamiento (esperamos más detalles y especificaciones) y reconocimiento de la posibilidad de que puedas necesitar asesoramiento especializado al respecto. Mi propósito principal es si acaso ayudarte a iniciar tu búsqueda de información.

Igualmente al momento de redactar esta entrada no he visto ninguna comunicación local sobre este tema, esperamos que próximamente el gobierno del Estado Libre Asociado, las asociaciones profesionales relacionadas (contables, economistas, etc.) y la Asociación de Bancos se pronuncien largamente al respecto.

La aplicabilidad del programa es mandatorio para todas las instituciones financieras que se acojan al programa de ayuda/asistencia federal a bancos (TARP), es nuestro entender que la mayoría de los bancos locales han solicitado participar en el programa federal por ende deben participar en el programa que discutiremos a continuación. Debo insistir nuevamente que este tema requiere mayores esfuerzos de divulgación e investigativos, y una cuota personal de responsabilidad de cerciorarse e informarse adecuadamente.

Fuentes valiosas en mi investigación han resultado ser documentos de facultades de derecho (incluyo un enlace con un documento clave producto de New York University Law School) lo cual a su vez puede interpretarse como una exhortación a que las universidades locales en sus dependencias relevantes igual produzcan pronunciamientos de asesoramiento a la comunidad.

Introducción.

El 14 de diciembre de 2008, el programa de noticias 60 minutes divulga la historia: Un desastre hipotecario en el horizonte. La premisa del informe era que la primera crisis de hipotecas era debido a los defectos en préstamos hipotecarios de tarifas ajustables. Todos sabemos qué ha sucedido al mercado inmobiliario y a la economía desde que la crisis comenzó. La otra crisis de hipotecas es la crisis de hipotecas no-convencionales, también conocida como la crisis de las hipotecas exóticas.

Los préstamos hipotecarios ‘subprime’ son apenas uno de los tipos de préstamo “de lujo” que se popularizaron y ganaron renombre durante el auge del mercado inmobiliario de mediados de la década de 2000. Otros tipos no-convencionales de préstamos hipotecarios incluyen los de opción que prestan dinero a los prestatarios a una tarifa extremadamente baja al principio de su compromiso; a veces tan bajo como el 1%. Después del período inicial, generalmente de uno a tres años, la tarifa aumenta. Una hipoteca mensual podría ir, por ejemplo, de $700 por mes sobre a $1500 por mes cuando la opción se “reajusta” a una nueva tarifa que beneficia al prestamista más que al préstatario.

Muchos de estos préstamos se “están reajustando” propiciando que dueños sean delincuantes porque no sólo enfrentan pagos más altos, sino que tienen menos dinero disponible debido a la economía en crisis.

Esta crisis ocurre porque, entra otras razones, durante el auge vertiginoso en el mercado de construcción-venta de residencias (que incluyó el alza marcado en el valor promedio de las propiedades a la vez que el desfase entre las alternativas de precios en el universo de vivendas nuevas disponible- muchas casas caras disponibles y pocas casas económicas vis a vis la necesidad real de nuevas casas en relación al perfil real de los adquirientes nuevos, compradores potenciales o prospectos) ciertas sino muchas instituciones financieras hacían cualquier cosa para conseguir prestatarios (compradores de viviendas nuevas) porque sus ganancias se generaban por concepto de honorarios (divorciándose ‘de facto’ del proceso total de la hipoteca, su perfeccionamiento y su eventual culminación).

El plan de Obama, lo que hace y para quien lo hace.

El presidente Barack Obama presentó un programa de alivio de $75 mil millones para dueños de residencias. ¿A quién ayudará? Dos tipos o clases de dueños de casa serán elegibles para conseguir ayuda bajo el plan de la administración de Obama:

Primero, gente que consiguieron hipotecas regulares (hipotecas de tipo de interés fijo) -el préstamo que la mayoría de la gente conoce como la hipoteca convencional, común o regular- y que nunca se han atrasado seriamente en sus pagos puede cualificar para financiar (refinanciar) de nuevo a tipos más bajos de interés -- incluso si deben tanto como la casa vale. Usted debe cierto porcentaje del préstamo como interés al prestamista. Esta cantidad nunca cambia, y su compromiso seguirá siendo el mismo durante la vida activa de su préstamo (préstamos para los hogares son generalmente por 15 o 30 años). El programa de Obama busca ayudar a los prestatarios (meridianamente) responsables (pueden haberse atrasado pero no a un grado severo) a aclimatarse a las limitaciones o efectos adversos de la actual crisis económica. En cierta medida es un programa preventivo en la medida que busca evitar problemas de delincuencia y a su vez es un programa de apoyo que puede liberar ingresos disponibles.


Segundo, la gente que tiene hipotecas de ‘subprime’ o préstamos exóticos, tales como hipotecas de tarifa ajustable de opción de pago, pueden cualificar para conservar sus préstamos actuales, pero que los pueden modificar para hacer que los pagos sean más razonables.

Los dueños de casas con préstamos problemáticos serán elegibles para refinanciamiento mientras hayan tenido historiales de crédito de otra manera buenas y que hubieran estado haciendo pagos oportunos de sus hipotecas antes de que los tipos de interés en sus préstamos de tarifa ajustable aumentaran. Incluso los prestatarios con varios meses de pagos de retraso pueden cualificar para los préstamos, mientras sus problemas (con la hipoteca) sean causados solamente por los tipos de interés que tienen o que sus montos de pagos hipotecarios aumentaron(rán) entre junio de 2005 y diciembre de 2009.

El plan enfoca en las familias que basicamente "jugaron según las reglas y actuaban responsablemente" Obama dijo, anunciando el Homeowner Affordability and Stability Plan, o HASP.

Igualmente el programa enfoca viviendas que son domicilios o sea que sean la primera, única o principalísima residencia familiar, 'de facto' excluye segundas viviendas y propiedades suplementarias tales como propiedades para vacacionar, ejs. apartamentos de playa, etc.

Explicó que será hecho mediante "préstamos de refinanciamiento para millones de familias con hipotecas que están ’bajo el agua’ o cerca de (estarlo)...", modificando préstamos para familias con hipotecas ‘subprime’ o préstamos exóticos, tales como hipotecas de tarifa ajustable de opción de pago como resultado de tipos de interés que se elevan súbitamente o por desgracia personal, y tomando medidas más amplias para mantener tarifas de hipoteca bajas de modo que las familias puedan asegurar préstamos con pagos adecuados.

La administración de Obama estima que el HASP ayudará a 9 millones de familias evitar dificultades o ejecución de sus hipotecas. Pero muchos no son elegibles a conseguir ayuda debido a las limitaciones y las excepciones en el plan.


Boquetes en el programa.

Mucha gente puede ser que no sean elegibles para refinanciamiento porque deben mucho más que lo que sus casas valen. Otro boquete en el plan: Proporciona una trayectoria a refinanciamiento para gente cuyos préstamos fueron asegurados por Fannie Mae o Freddie Mac. Millones de dueños tienen hipotecas que fueron aseguradas, pero no por Fannie Mae o Freddie Mac: Puede ser que encuentren difícil refinanciar, mientras que sus vecinos que consiguieron préstamos similares asegurados por Fannie o Freddie pueden tener una posibilidad más fácil de cualificar para refinanciamiento.











La mayoría de los prestatarios no saben si tienen un préstamo de Fannie o de Freddie hasta que pidan la respectiva información a su institución financiera.

La administración de Obama ha fijado el plazo del 4 de marzo para comunicar y implementar los programas de refinanciamiento y modificación de hipotecas.

El plan tiene dos pedazos principales: refinanciamiento de préstamos convencionales, y modificaciones para préstamos de tarifas ajustables (‘subprime’) y préstamos exóticos. El refinanciamiento se diseña para ayudar a prestatarios responsables aunque tengan algunos problemas momentáneos. Pocas hipotecas de más de $417.000 cualificarán porque ése es el límite de conformación.


Para más información:

http://www.businessweek.com/magazine/content/08_06/b4070040767516.htm
http://www.kc.frb.org/PUBLICAT/ECONREV/PDF/4q07Gramlich.pdf
http://www.nyls.edu/user_files/1/3/4/30/59/65/68/Capstone070802Complete.pdf

posdata-


Una mirada a la crisis de viviendas en Puerto Rico.


Referente a la depreciación (baja en valor percibido en el mercado de una propiedad inmobiliaria/ devaluación), hay estudios que plantean que puede rondar entre un 25% a un 40% (las opiniones más pesimistas).

En Puerto Rico la fuerza combinada de la Asociación de Bancos y de la Asociación de Constructores ha logrado acallar (en los medios tradicionales) una visión crítica del problema pero lo innegable es que el universo de residencias sin vender (ronda entre las doce mil unidades) con valor promedio de $250,000+ inclusive luego del subsidio reciente, revela un cuadro de crisis.












Contrasta marcadamente con la realidad de que hay una necesidad/ demanda por residencias que ronda en 100,000 personas/familias.

El desfase es que la oferta es demasiada cara para las realidades económicas de la abrumadora mayoría de los que buscan/necesitan una residencia por ende la oferta y la demanda operan en dos planos totalmente incompatibles e inconexas.


El efecto de la existencia en el mercado de este universo de unidades sin vender se une al efecto de hipotecas en problemas severos y causa un incremento notable en la depreciación.

Ejemplo de esta situación fue que cuando surge (trimestre final del 2008) el subsidio ($25 mil-viviendas nuevas y $15 mil-viviendas existentes) del gobierno (respondiendo a los bancos y los contructores) los vendedores de los proyectos de vivienda (ante la crisis de ventas nulas) bajaron el precio previo/anterior de las unidades (disimulado mediante la figura publicitaria de un subsidio del constructor) lo cual 'de facto' significa una baja significativa en el precio/valor comparable de las unidades relevantes.

El efecto neto es que hubo gente que habian adquirido previamente (en materia inclusive de meses) unidades compatibles que vieron nuevos vecinos comprar unidades a precios de hasta $50 mil dólares más bajos.

Sería interesante revisar los efectos reales del subsidio reciente en lo que respecta al precio promedio de las unidades nuevas que se procesaron, sospechamos que un porciento significativo de las ventas se registraron en las categorías de precio más accesibles/bajos tales como proyectos tipo 'walkup' en comparación con casas y apartamentos caros.

Otro efecto de esta desfase y su implicación directa de promover una devaluación marcada es que crea un disloque en el valor de las propiedades en relación con el monto de las hipotecas: residencias hipotecadas a niveles/precios previos coexisten con viviendas comparables hipotecadas a niveles/precios menores.

La crisis bancaria produce un estancamiento en la capacidad crediticia de las instituciones financieras: se congela la posibilidad de refinanciar o renegociar las hipotecas infladas. Lo que resulta es una crisis de propietarios de esas hipotecas infladas que redunda en delincuencia de los préstamos hipotecarios a niveles alarmantes y hasta en una reducción de capacidad económica de los dueños que no son delincuentes (acerbada por la crisis económica general).


Es en este cuadro que el programa de Obama puede significar un alivio (e inclusive algo de justicia económica) para las miles de familias atrapadas en esta crisis de viviendas depreciadas con hipotecas infladas.

-ROF (28/02/09)


Nota de ROF: (1/03/09)
Parte de prensa corrobora blog:

Golpe al valor del hogar
Expertos de la industria de la vivienda confirman que hay una tendencia hacia la baja en el valor de muchas propiedades.
Por Sandra Morales Blanes / smorales@elnuevodia.com

Hasta hace unos pocos años era impensable hablar de una devaluación de las propiedades en un Puerto Rico donde la creencia popular era que las casas “siempre suben de valor”. Hoy esa creencia es cosa del pasado.

Según profesionales de la industria de la construcción y la vivienda entrevistados por Negocios, desde el 2007 las propiedades en Puerto Rico han venido experimentado una devaluación de entre 1% y 8%, en promedio. En algunos casos extremos la pérdida de valor ha llegado a un 27%.

Los tasadores Carlos Xavier Vélez y Rafael Bonnin estudiaron este fenómeno en el área metropolitana y el área suroeste del País. En ambas regiones encontraron propiedades cuyos valores fueron impactados negativamente, sobre todo aquellas con precios por encima de los $300,000.

Uno de los casos estudiados fue un área de “walk-ups” en Trujillo Alto. Allí, en el 2007, se registraron ventas promedio de entre $153,000 y $160,000. Estos precios resultaron entre $7,000 y $14,000, más bajos que las ventas comparables de 2006.
En este mismo lugar en el 2008 las transacciones promedio sufrieron bajas adicionales, ubicándose las ventas entre $140,000 y $150,000.

También se examinó una propiedad en una exclusiva zona de San Juan. El inmueble, valorado en cerca de $1.1 millón comenzó a reflejar bajas marcadas en 2008 cuando sus ventas se situaron entre los $800,000 y $885,000, lo que redundó en una baja de entre $225,000 y $300,000, en comparación con el 2007.

“Lo que encontramos es que los precios en 2007 y 2008 estuvieron por debajo de lo que se estaba vendiendo de 2007 hacia atrás. En términos de cuánto por ciento más o menos, pues varía de lugar en lugar. Pero no hay duda de que la tendencia general ha sido a una baja”, precisó Vélez.


Durante su estudio el tasador encontró que las devaluaciones más comunes fluctuaban entre el 1% y el 8% en la totalidad de las ventas examinadas del área metro.
En la región suroeste el panorama no es distinto al de la zona metropolitana.

El tasador José Roberto Pérez, confirmó que la tendencia general en ese mercado también es hacia una baja.

“Hay proyectos que han bajado desde un 20% y hasta un 25% de valor en el área suroeste. Te hablo de proyectos nuevos que han tenido que bajar de precio para poder venderse”, sostuvo.

El segmento más impactado por la devaluación lo es el de “interés turístico” o los apartamentos de playa usualmente vistos como una inversión secundaria o segundo hogar, dijo Pérez.

El impacto se ve marcadamente en municipios como Rincón, Joyuda y Cabo Rojo, según el tasador con 33 años de experiencia. En este último municipio hay 16 proyectos, de unos tres años de construcción y un total de 389 unidades aún en inventario, precisó el tasador.

Pero no todo ha sido devaluación. Pérez hizo la salvedad que en esa zona hay “segmentos” donde se reportan incrementos en valor.

Las propiedades agraciadas por esta excepción son las unidades de vivienda con un costo por debajo de los $150,000. Paradójicamente aunque esas son las casas de mayor demanda, su disponibilidad para la venta es escasa, principalmente porque los altos costos en el sector de la construcción han limitado su desarrollo.


Al hablar sobre este sector Pérez puso como ejemplo proyectos de nueva construcción como la urbanización Estancias del Parra en Lajas. Allí los precios de venta comenzaron por debajo de los $100,000 hace unos años y la segunda fase ya se está vendiendo a más de los $115,000.

“El único producto que está caminando hoy día es la casa que está por debajo de los $150,000”, reiteró el tasador.

Altos precios de venta
Por su parte, Vélez subrayó que pese a la devaluación en la mayoría de las unidades analizadas en el área metro, resulta curioso que los precios de venta están hasta 26% por encima de las ventas más recientes.

Bonnin coincidió. Pero dijo que esto no le sorprende pues ha sido costumbre que, como estrategia de venta, se ofrezcan las propiedades a un precio mucho mayor que el precio de tasación.






El presidente de la Asociación de Constructores de Hogares (ACH), Rafael Rojo, agregó que la situación pudiera ser un indicador de que todavía hay personas que no han hecho “reality check” y se resisten a aceptar que el mercado ha cambiado.

“Tenemos que entender que estamos en un buyers market. Venimos de un mercado donde había más compradores que vendedores y en ese caso tú ponías tu propiedad en venta y la podías vender por el precio que valía y hasta por más. Pero, ahora mismo el que pongas una propiedad en $260,000, aunque ciertamente valga eso, la realidad es que estás compitiendo con otras personas y la vas a tener que vender por debajo de lo que vale”, sostuvo Rojo.

Los tasadores entrevistados coincidieron en que el vendedor de hoy día, si realmente quiere vender, debe estar dispuesto a negociar. “El listar una propiedad por encima de su valor real puede hacer hoy día hasta cinco veces más difícil su venta, que si lo hubiera hecho igual a su valor de mercado”, afirmó Vélez.

Afectados los bancos
La banca hipotecaria también ha comenzado a ver fluctuaciones en su cartera de hipotecas. First Mortgage, por ejemplo, hizo un estudio reciente para comparar valores actuales versus tasaciones originales. El mismo arrojó que hay una tendencia promedio de 4%, por debajo en el precio de la tasación original.

“El impacto que esto tiene es que nos obliga a ser más cautelosos en nuestras políticas de crédito. Si en el 2005 se prestaba el 100%, hoy no se presta el 100%”, precisó Jay Casalduc, gerente general de First Mortgage.

Otra situación que se está viendo con más frecuencia en la banca lo son las tasaciones por debajo de precios negociados. Ante esta situación Casalduc dice que se han tenido que “reestructurar” las cantidades a financiar, pero no pudo precisar, con cuánta frecuencia está ocurriendo.

Agresivos los compradores
Por su parte, Gisela Castro, presidenta de Tiri Real State, señaló que las propiedades más afectadas en el mercado actual son aquellas por encima de los $500,000. Las propiedades con más demanda de compradores son las de $200,000 o menos.

Según Castro, lo importante en un mercado como el actual es que tanto la parte vendedora como la compradora se mantengan al día en las tendencias del mercado y basen su negociación en ello.

“Estoy viendo muchísimos compradores pendientes a que la propiedad que seleccionen tase por encima de lo que están pagando. Esa es la expectativa, cuánto por encima tasa la propiedad, para sentir que están haciendo una buena inversión”, señaló la empresaria.


Castro aseguró que, no empece a la situación económica que vive el País, este es el momento idóneo para comprar.

Agregó que aquellos que no tengan necesidad real de vender pueden considerar alternativas como el alquiler. No obstante, reconoció que también se están viendo negociaciones más bajas. La empresaria indicó que esta alternativa no debe ser descartada, sobre todo ante nuevas regulaciones en el sector financiero que hacen cada vez más difícil la cualificación hipotecaria.

De esto último dio fe el vicepresidente de Popular Mortgage, Gilberto Monzón, quien atribuye la situación a la crisis hipotecaria y a la pérdida de confianza de los inversionistas de hipotecas.

Ello, sumado a reglas más estrictas, ha obligado a depender en este momento del mercado tradicional entiéndase los instrumentos conocidos como Fannie Mae, Freddie Mac, entre otros.

“No es que la banca no quiera prestarte para la compra de una propiedad es que ahora te voy a pedir más pronto y voy a necesitar que te arriesgues más”, dijo Monzón.


El origen del problema
Los tasadores consultados mencionaron el exceso de inventario, la recesión económica -que está en su tercer año- y el desempleo en el País, que ya supera el 13%, como los factores principales que han incidido en el cambio de comportamiento de nuestro mercado.

Por su parte, el economista Graham Castillo destacó que no se debe olvidar que el mercado de la vivienda en la Isla tuvo en 2008 su “peor” desempeño en lo que va de la presente década. Apuntó que las ventas de vivienda nueva, por ejemplo, se redujeron a menos de 10,000 unidades, representando una baja de 12% con respecto al 2007 y de 30% con relación a 2006.

“Los principales factores que han contribuido con la reducción en la demanda de vivienda incluyen la recesión económica y la pérdida de empleo; el deterioro de la situación financiera de las personas y, a raíz de la crisis financiera, los cambios en las condiciones y exigencias del mercados hipotecario”, dijo Castillo.


Agregó que a eso hay que sumarle la pérdida de confianza del consumidor, los aumentos en los costos de vida y un exceso de propiedades en inventario de nueva construcción.

Panorama futuro
Cuando se le preguntó a Castillo y demás consultados cuándo vislumbran una recuperación del mercado de la vivienda, reconocieron que es difícil determinar. No obstante, coincidieron en que ello dependerá en gran medida de que se logre liquidar el inventario de vivienda nueva que supera aún las 9,000 unidades.

Castillo estimó que, de no haber cambios significativos en la economía y, con los estímulos económicos tanto federales como locales, el mercado en muchas áreas debe estar regresando a la normalidad en unos dos años.

Dífícil la recuperación
Para el presidente de ACH, la recuperación del mercado de la vivienda será difícil en la medida en que no se estimule la compra de vivienda nueva para poder liquidar el inventario acumulado de miles de unidades en el País.

Rojo aseguró que los constructores de hogares se han adaptado a la realidad del mercado y están haciendo todo lo posible por salir de su inventario. Esto a través de un sin número de ofertas al comprador sin que ello, necesariamente, redunde en un impacto en el valor del inmueble.


Ejemplo de esto lo es el incluirles en el precio de venta, enseres, aires acondicionados y otros accesorios para el hogar. No obstante, reconoció que la venta actualmente está lenta y ni aún con los incentivos que ofrece el desarrollador se logran dar.

“Desde diciembre, que se acabaron los créditos a la vivienda, las ventas se han visto mucho más lentas y han bajado marcadamente”, dijo Rojo.

“¿Qué es lo que estamos haciendo? Estamos planteándole al gobierno que siendo este un año que se proyecta que va a ser más difícil que 2008, por un sin número de situaciones, se promueva un estímulo a la vivienda. De esta manera el inventario va a seguirse moviendo”, dijo.

Señaló que sobre la mesa no está planteado la reactivación del crédito de vivienda de hasta $25,000 que se ofreció el año pasado y que permitió venta de cerca de 11,000 viviendas en el País, el año pasado, incluyendo cerca de 9,000 de nueva construcción.

Este crédito contribuyó a la devaluación por haber sido aplicable a todas las propiedades, obligando así al mercado a bajar los precios, según estableció el ex presidente del Instituto de Tasadores de Puerto Rico, Carlos Xavier Vélez.

http://www.elnuevodia.com/diario/noticia/negocios/negocios/golpe_al_valor_del_hogar/538963


Epílogo

Nota de ROF:

'La vida te da sorpresas, sorpresas te da la vida'
-Pedro Navaja. R. Blades

Momento de humlidad y gracias.

Sería una mentira no decir que nos complace que el parte publicado sobre informaciones e interpretaciones que habiamos publicado previamente ciertamente corrobora en gran parte nuestra tesis, igualmente sería presumir en vano e innecesariamente, y hacer alegatos sin fundamento el inferir que exista un nexo entre el hecho de que hubiésemos abordado el tema antes y que un medio con tantos recursos como el citado lo publicara luego, el hecho, sin dudas, es que si lo publicamos, de manera sucinta, breve pero contundente, antes.

Igualmente lo definitivamente fundamental para el blog es aportar humildemente a la divulgación certera y el debate amplio de temas y asuntos importantes para la persecución del bienestar colectivo y la búsqueda de la felicidad social de la gente.

A los lectores del blog gracias, por su apoyo e insumo parece ser que logramos, siquiera en momentos, adelantarnos incisivamente en el temario relevante de manera adecuada.
Hasta pronto,
Roberto 'Pachi' Ortiz Feliciano
01/03/09