Yo tengo ya la casita: el fracaso de la torre de Babel de la construcción de viviendas.

'Ahora seremos felices' de Rafael Hernández:


"Yo tengo ya la casita,
Que tanto te prometí,
Y llena de margaritas,
Para ti, para mi.
Es un refugio de amores,
Es una cosa ideal,
Y entre romances y flores,
Formaremos nuestro hogar.
Ahora seremos felices,
Ahora podremos cantar..."

"La la la la la la la la la la, La la la la la la la..." la tonada alegre y la letra sencillamente hermosa del bardo de Aguadilla captura la esencia de lo que es un valor supremo de la sociedad puertorriqueña y me atrevo a sugerir de todas las familias hispanoamericanas (sino universales). De hecho en Puerto Rico en un momento no distante 'Ahora seremos felices' fue utilizada de respaldo para una campaña de publicidad de instrumentos hipotecarios, sin dudas de manera memorable y emocionante.

A sugerencias de algunos lectores procedo a replantear una nota que originalmente fue redactada en torno al anuncio de un nuevo proyecto legislativo de subsidios para la adquisición de viviendas. Tras esa nota han surgido varias noticias e informaciones que complementan el debate, primero: el anuncio de que tres instituciones bancarias de Puerto Rico han sido puestas forzosamente a la venta producto de su cartera atribulada de préstamos de construcción; y segundo, pronunciamientos e informaciones en torno a dicha industria y la crisis que la aqueja muy en especial la crisis económica generalizada.

Veamos de entrada en referencia al proyecto anunciado:

"Según el proyecto del representante Pedro Cintrón; unidades cualificadas de menos de $200,000 recibirían un crédito de $10,000; aquellas con un precio entre $200,000 y $600,000 recibirían un crédito de $30,000; y las de mayor valor recibirían un crédito de $50,000."

Tomado de
Cocinan nuevo crédito para compra de casas.
http://www.elnuevodia.com/cocinannuevocreditoparacompradecasas-686771.html

Cuestión de principios:

No creo de ninguna manera en subsidiar los lujos ni las extravagancias de los burgueses y 'petit bourgois'. Simple, sencillo y fundamental: Estimo inmoral que se usen mecanismos o recursos del pueblo de Puerto Rico para ayudar, facilitar o viabilizar los intereses del sector más adinerado y pudiente que es una exigua minoría elitista que de ninguna manera o modo padecen los mismos problemas económicos de la vasta mayoría del pueblo. Es asqueante, repudiable e inmoral.

El mercado de casas de lujo (con valor de $200,000 o mayor) debe regirse estrictamente y exclusivamente por las leyes del mercado de oferta y demanda, sin subsidios. El que tenga dinero para mansiones, que las compre. El que quiera construir mansiones para venderlas que busque que los ricos se interesen sin mediación ni intervención del gobierno. Los bancos que quieran respaldar proyectos de lujos que se arriesguen a base del mercado y punto.

Es un escándalo que se propongan ayudas para quienes no las necesitan. Es inmoral incentivar que los que tienen recursos extraordinarios y de sobra, reciban beneficios adicionales. Es asqueante y repudiable que haya funcionarios de gobierno y políticos que busquen mediante sus puestos y responsabilidades ayudar al rico a hacerse más rico o de mayores lujos.

Este proyecto es un disparate mientras hay casi medio millón de boricuas que desean adquirir una vivienda pero que no cualifican para residencias de $200,000 y esperando por que su gobierno les ayude que haya quienes teniendo una responsabilidad de servirle al pueblo piensen en seguir ayudando al que no lo necesita y olvidan a quienes si necesitan ayuda.

En un Puerto Rico en el que las comunidades tradicionales y de bajos recursos solo reciben abusos, expropiaciones y rechazo que haya legisladores pensando en ayudar a personas que quieren comprar mansiones lujosas es totalmente inaceptable y ofende el sentido de justicia social.

Comoquiera estos programas de subsidios que a prima facie parecen ser paliativos que mitigan, suavizan o atenúan una crisis estructural han sido duramente criticados cuando se discuten sus resultados reales y permanentes. "These sorts of programs don't change the market, they only push forward in time purchases that people would have made anyway. So we are actually headed into worse times, as those programs end."

Tomado de
Democrats and the Corporate Media: Looking for Green Shoots in an Economic Desert.
http://www.democrats.com/node/21483

¿De qué se trata...?

Primero, el esquema de los subsidios segun propuesto (y que de hecho en términos estucturales es idéntico al subsidio que vimos durante el gobierno de Acevedo Vilá) es a base de venta de unidades por ende de forma directa impacta al adquiriente pero de manera indirecta impacta a la banca porque la banca es el que posee el préstamo de construcción (mediante garantia) con el cual el desarrollador viabiliza el proyecto.

El negocio es de la siguiente manera: desarrollador somete planos, permisos y títulos de propiedad, banco otorga préstamo de construcción a base del correspondiente estudio de la propuesta y del mercado, desarrollador entrega proyecto y banco viabiliza hipotecas a adquirientes, las ganancias del banco provienen de los intereses de las hipotecas, la ganancia del desarrollador proviene del préstamo de construcción.

"Es un refugio de amores,
Es una cosa ideal,
Y entre romances y flores,
Formaremos nuestro hogar..."

Hasta este momento todo parece ser un tanto sencillo, claro y entendible. Veamos, los adquirientes a base de su capacidad económica e inspirados por sus ilusiones solicitan ser considerados como potenciales beneficiarios de un negocio hipotecario que les permita comprar "la casita" comprometiéndose a pagar dicha obligación "[q]ue Dios nos dé mucha vida, negra, Y mucha felicidad..." digamos treinta o quince años...

La historia que ilustra la canción es la historia que conocemos como la de nuestros padres y abuelos. Primero hubo esa era en que la casita era construida digamos artesanalmente: cada casa era una empresa de vida independiente (aunque sabemos de los esfuerzos colectivos y familiares que insuflaron el alma a la gestión) y de esa manera se formaron lo que hoy conocemos como las comunidades tradicionales, luego hubo las urbanizaciones, y el hombre y la mujer vieron otras puertas de oportunidades de conseguir "la casita" abrirse. Una empresa construía una comunidad nueva y las familias mediante sus esfuerzos y sacrificios le daban vida con la ayuda del banco local.

"En una nota muy personal, mi madre era maestra, madre sola con dos hijos, compra lo que voy a llamar una casa tipo caja de zapato (cuadrada tres cuartos y un baño -senda embrolla-), trabaja un segundo trabajo 'part-time' y los ingresos adicionales los invierte en hacer algunas mejoras a la casita con la ayuda de vecinos y amigos (mi primera experiencia en construcción: amarrando varillas, mezclando cemento, tirando la torta, etc.) al igual que la mayoria de las familias de mis amigos. Esa casa costó $24mil y fue un camino de sacrificios pero accesible."

Tomado de
En torno al debate del subsidio...
http://ortizfeliciano.blogspot.com/2010/01/en-torno-al-debate-del-subsidio.html

El problema es que hasta aquí con sus muy limitadas excepciones, se trataba de lo que sirve de motivo inspirador de la canción: de "la casita"... El problema es que "Yo tengo ya la mansionsita..." ha descuadrado la tonada, veamos...

HOY ESA OPCION DE LA CASITA CAJA DE ZAPATO QUE SE PUEDE MEJORAR CON ESFUERZOS Y APOYO NO EXISTE, LOS JOVENES ADULTOS DE ESTA EPOCA NO TIENEN ESA OPCION.

Para que tengan una idea Puerto Nuevo y la urbanización Roosevelt fueron de los primeros proyectos de viviendas para familias de bajos ingresos. Pero hasta bajo esquemas privados que no disfrutaban de ser proyectos especiales para familias de pocos recursos se construyeron miles sino millones de viviendas que tal vez requerían de un riesgo y compromiso mayor pero accesible. Todo municipio tiene urbanizaciones de digamos treinta años aproximadamente de existencia, las ciudades crecieron de esta manera: Carolina, Caguas, Ponce, Arecibo, en fin la isla entera.

Hubo, haciendo referencia a otra obra cimera de Rafael Hernández, otro "Lamento borincano" y no nos dimos cuenta: Las viviendas y las propiedades no tan lentamente fueron cayendo bajo los efectos de un encantamiento. "Las propiedades siempre suben de valor" era el mantra del capitalismo de los noventa hasta llegado el nuevo siglo. Y parte del efecto del hechizo fue que muy pocos nos cuestionamos su veracidad, todos lo repetíamos, todos lo creíamos. De repente no había "la casita" y el embelesamiento se detuvo cuando nos topamos con miles de casonas y apartamentos de lujo vacíos que se han hecho imposibles de adquirir.

"Todo, todo está desierto,
el pueblo está lleno
de necesidad,
de necesidad.
Se oye este lamento por doquier,
de mi desdichada Borinquen, si.
Y triste, el jibarito va
pensando así, diciendo así
llorando así por el camino;
¡Que será de Borinquen
mi Dios querido!
¡Que será de mis hijos
y de mi hogar! "

Se revienta la burbuja...

El famoso 'bubble' ocurre cuando ese esquema se ve bajo la influencia de cifras inflacionadas: casas más caras, desarrollador recibe préstamo más grande ( la diferencia entre costos de construcción y precio de unidades no es lineal o sea que el costo sube digamos 2x mientras el precio de la unidad ha subido 3x). La crisis surge cuando el mercado se satura (con propiedades de valores inflados) mientras tanto los desarrolladores han preferido construir casas caras porque quieren ganar más por unidad lo que tal vez es perfectamente entendible si aplicamos estrictamente un pensamiento a corto plazo y unilateral.

"Más de 11,000 viviendas permanecen sin venderse en Puerto Rico debido a la crisis económica que afecta al sector inmobiliario...11,000 viviendas actualmente a la venta que el mercado no ha podido absorber, en parte, debido a las restricciones de la banca local para la concesión de nuevos créditos hipotecarios...la banca puertorriqueña tiene actualmente una deuda de $2,000 millones en concepto de préstamos hipotecarios morosos, lo que significa 40% del total de los concedidos, un lastre que condiciona el normal funcionamiento del sector inmobiliario...mientras que la necesidad de la población puertorriqueña se sitúa anualmente en 20,000 nuevos hogares...responde, en parte, a la imposibilidad de muchos puertorriqueños de acceder a viviendas..."

Tomado de:
Once mil casas nuevas sin comprador.
http://www.elnuevodia.com/oncemilcasasnuevassincomprador-688587.html

En Puerto Rico hoy hay miles de unidades con precios de más de $200mil pero no hay miles de compradores prospectos o potenciales con la capacidad real de comprarlas. La banca tiene de garantia las propiedades, el desarrollador ya ha cobrado, lo que sucede es que se inicia el ciclo deinflacionario (al no haber mercado, los precios bajan). El efecto deinflacionario no es algo deseado por la banca ya que implica bajar en nivel de ganancias sobre préstamos ya realizados por eso es que el subsidio es una ayuda indirecta a la banca porque retrasa el efecto deinflacionario (los subsidios son a precios de unidad inflados).

Y hoy hay tres bancos que pasaron la raya, el FDIC ha dictaminado que no hay vuelta atrás. El fruto de la avaricia es amargo y se propaga velozmente...


Segundo, es falso que la crisis de adquisición de viviendas perjudique a los pobres y la clase media baja ya que a base de los precios inflados de las unidades los pobres y la clase media baja ni siquiera cualifican para ese monto de hipotecas comoquiera. No hay subsidio que pueda resolver ese dilema: para poder comprar una vivienda tiene que existir dentro de los parámetros reales de tus recursos sino es igual a que no existan. Lo que es alarmante es que con precios de unidades tan altas ni siquiera los profesionales y los pequeños comerciantes pueden cualificar. Ejemplo para cualificar para una casa de $200,000 tienes que tener ingresos combinados de $150,000 además de contar con unos $30mil plus para pronto y gastos de cierre. Estas cifras no las consiguen en promedio abogados, maestros ni ingenieros jóvenes por ejemplo. Es ahí que radica la inexistencia de adquirientes.

Personalmente conozco muchos casos de excelentes personas que se sacrificaron y esforzaron para estudiar o montar sus negocios, se casaron llenos de esperanzas e ilusionados con poder eventualmente comprar su "casita" y se han encontrado de frente con una muralla, sus ingresos honestos no dan, sus familias aquejados por la crisis económica no logran poderlos ayudar al nivel requerido que sobrepasa por cantidades espectaculares el nivel de solidaridad con el cual en otras épocas las redes de apoyo familiar le echaban el brazo a las familias nuevas.

Tercero, la espiral de unidades caras produjo un efecto de desplazamiento: las familias con mucho poder adquisitivo se movieron hacia unidades más caras y en el proceso dejan unidades anteriores en el mercado de casas de reventa: ejemplo familia vive primero en Paseos, vende casa de Paseos y se muda a Monte Hiedra, comprador de casa de Paseos eventualmente pierde dicha casa... Hoy ese 40% de hipotecas en crisis son unidades en precario, unas embrollándose a unos niveles que desafían cualquier programa de asistencia o rehabilitación, otras de regreso a un mercado ya saturado de unidades sin venderse...

El proceso es complejo pero lo que queda claro es que en ningún lado hay intereses de resolver problemas de viviendas de interés social ni de propiciar proyectos para familias con ingresos promedios de $30mil a $100mil: no hay casas nuevas para ellos: no hay "la casita"... Este cuadro se dificulta más cuando tomamos en consideración la cantidad de unidades familiares compuestas por madres solteras que "[l]a igualdad no le hace justicia a las mujeres”. Según datos de 2008... las mujeres ganaran lo mismo que los hombres el promedio de salario sería $26 mil y no los $21 mil que reflejaron las estadísticas de mujeres entre los 25 y los 35 años."

Tomado de
Crisis económica para todas y todos.
http://www.primerahora.com/diario/noticia/otras_panorama/noticias/crisis_economica_para_todas_y_todos/375732

Tampoco en todo este panorama existe nada (un programa estructurado, accesible y funcional) que fomente compra de casas fuera del mercado de viviendas nuevas (a menos que sean las caras producto del efecto de desplazamiento), las casas existentes todas han visto su precio aumentar a un grado que imposibilitan un financiamiento accesible y razonable, o programas de 'fix-uppers' (comprar casas con problemas y arreglarlas). Tampoco hay programas de redesarrollo que no signifiquen desplazamiento de comunidades.

Definida como una escalera entre el cielo y la tierra, la Torre de Babel figura en el texto del Génesis, donde se relata que los hombres, reunidos en la llanura de Shinear, después del Diluvio, resolvieron levantar una torre gigantesca que los acercara a Dios. Dios al ver lo que intentaban, obstaculizó sus planes "confundiendo sus lenguas" de modo que los obreros no pudieran entenderse entre sí. Al quedar incapacitados de trabajar de común acuerdo, los constructores abandonaron la empresa y se dispersaron en diferentes direcciones. La torre inconclusa y la ciudad edificada en torno a ella fue Babilonia. Esta historia supuestamente corroborada en 1913 por los descubrimientos del arqueólogo alemán Robert Koldewey y apoyadas por textos antiguos, como el relato de Heródoto y sobre todo la tablilla llamada "del Esagil", conservada en París en el Museo del Louvre, copiada en el año 229 antes de la era de Cristo es interpretada como el fracaso monumental de los delirios de grandeza y la avaricia de los hombres. Hoy nuevamente construcciones realizadas sin pensar en las verdaderas necesidades simples y fundamentales de los seres humanos y la sociedad confunden sus lenguas al no encontrar salidas de sus empresas fuera de proporción con la realidad y desconectadas de la gente.

Cito de una fuente de análisis económico:

"There is no doubt that private miscalculation and imprudence made matters worse for more than a few lending institutions and individual borrowers...Such mistakes help to explain which firms have run into the most trouble. But to explain industry-wide errors we need to identify policy distortions capable of having industry-wide effects. The actual causes of our financial troubles were unusual monetary policy moves...[p]oorly chosen public policies distorted interest rates and asset prices, diverted loanable funds into the wrong investments, and twisted normally robust financial institutions into unsustainable positions."

Tomado de
What really happened.
http://www.cato-unbound.org/2008/12/02/lawrence-h-white/what-really-happened/

"La publicación oficial de la Junta de Planificación contiene una revisión de sus proyecciones originales para el presente año fiscal, que eran de un alza en la actividad económica de 0.7 por ciento, a una nueva proyección de una drástica caída de 3.6 por ciento.
La publicación de la empresa consultora Estudios Técnicos, Perspectivas, sostiene por su parte que, “por el momento, continúa la expectativa de que la actividad económica se mantenga en recesión por los próximos seis a doce meses”.
Boletín Económico, publicación de la empresa Inteligencia Económica, sostiene mientras tanto, que “pareciera ser que la estrategia fiscal y la reactivación económica son mutuamente excluyentes, ya que la imposición de nuevas contribuciones y la reducción del gasto gubernamental han agudizado la recesión” .
Poco alentador resulta también el resultado del Índice de Actividad Económica (IAE) que prepara y publica el Banco Gubernamental de Fomento (BGF). “En enero, el IAE-BGF reflejó una reducción de mes a mes 1.1 por ciento, mientras que de año a año experimentó una reducción de 7.2 por ciento”. Lo atribuye la publicación a la “presión prevaleciente sobre la industria de la construcción” y a la reducción en el total de personas empleadas, dos de las variables incluidas en este índice."

Tomado de
Sin luz al final del túnel económico.
http://www.primerahora.com/diario/noticia/otras_panorama/noticias/sin_luz_al_final_del_tunel_economico/375731

El cuadro es tétrico, adelanto que Puerto Rico va a tener que plantearse medidas radicales de reconceptualizar las unidades existentes: tanto la banca como el gobierno seguirá dando vueltas hablando en lenguas diferentes y sin poder resolver el problema de manera masiva mientras no se planteen cómo adecuar la oferta a la demanda. A este tema pienso regresar...

Favor ver:
Una crisis que aún no toca fondo.
http://www.periodicolaperla.com/index.php?option=com_content&view=article&id=904:relato-de-una-crisis-que-aun-no-toca-fondo&catid=122:investigacion-puntual&Itemid=382